A Selic fechou 2025 em alta e o cenário para 2026 não é muito diferente. Quem precisa de crédito sabe: as taxas do empréstimo pessoal passam de 5% ao mês, o cheque especial continua proibitivo e o cartão de crédito rotativo beira os 15% mensais. Nesse contexto, o empréstimo com garantia de imóvel surge como uma das poucas alternativas para acessar valores altos com taxas que cabem no bolso.
Se você tem um imóvel quitado ou financiado com boa parte já paga, pode usar esse patrimônio para conseguir crédito com taxas a partir de 0,89% ao mês — até 10 vezes mais barato que outras modalidades. Este guia explica em detalhes como funciona essa operação, quais são os custos envolvidos, quem são os principais players do mercado, e como a CREDIOS pode ajudar você a encontrar as melhores condições.
O que é o empréstimo com garantia de imóvel
O empréstimo com garantia de imóvel, também conhecido como home equity ou refinanciamento imobiliário, é uma modalidade de crédito onde você oferece seu imóvel como garantia para o banco. O imóvel continua sendo seu — você mora nele normalmente, pode alugá-lo, fazer reformas — mas fica alienado fiduciariamente à instituição financeira até a quitação do empréstimo.
A alienação fiduciária é um instrumento jurídico regulamentado pela Lei 9.514/97, que transfere a propriedade resolúvel do imóvel para o credor enquanto durar o financiamento. Na prática, você mantém a posse direta (usa o imóvel), mas a propriedade formal fica com o banco. Quando você quita o empréstimo, a propriedade volta automaticamente para você.
Como funciona na prática
O processo funciona em etapas bem definidas:
1. Avaliação do imóvel: Um engenheiro credenciado pelo banco visita o imóvel para determinar seu valor de mercado. Essa avaliação considera localização, estado de conservação, padrão de acabamento, infraestrutura do bairro e comparativos de venda na região.
2. Definição do LTV: O banco define qual percentual do valor do imóvel pode ser liberado como crédito. Esse percentual é chamado de LTV (Loan to Value). No Brasil, a maioria das instituições trabalha com LTV entre 50% e 60%. Algumas fintechs, em casos específicos, chegam a 70%.
3. Análise de crédito: Mesmo com a garantia do imóvel, o banco analisa sua capacidade de pagamento. A parcela não pode comprometer mais que 30% a 35% da sua renda comprovada.
4. Formalização: Aprovado o crédito, você assina o contrato em cartório. O contrato é registrado na matrícula do imóvel, formalizando a alienação fiduciária.
5. Liberação: Após o registro, o crédito é liberado na sua conta em até 5 dias úteis.
Exemplo prático: Um imóvel avaliado em R$ 1 milhão com LTV de 60% libera até R$ 600 mil. Se você precisa de R$ 400 mil, pode solicitar exatamente esse valor — não precisa pegar o máximo disponível.
Por que as taxas são tão baixas?
A resposta está na gestão de risco. Quando você oferece um imóvel como garantia, o banco tem a segurança de que, em caso de inadimplência, pode executar esse bem para recuperar o valor emprestado. O processo de execução via alienação fiduciária é muito mais rápido que uma execução judicial tradicional — leva em média 6 a 8 meses, contra anos de uma ação de cobrança comum.
Essa segurança permite que a instituição pratique taxas muito menores. Segundo dados do Banco Central, enquanto o empréstimo pessoal não consignado tem taxa média de 5,5% ao mês, o crédito com garantia de imóvel fica na faixa de 1% a 1,5% ao mês.
Para você ter uma dimensão, o relatório de Estatísticas Monetárias e de Crédito do Banco Central mostra que o crédito imobiliário é consistentemente a modalidade com menores taxas de inadimplência no sistema financeiro brasileiro.
Comparativo de taxas médias (Janeiro 2026):
- Cartão de crédito rotativo: 14% ao mês
- Cheque especial: 7,8% ao mês
- Empréstimo pessoal: 5,5% ao mês
- Consignado privado: 2,8% ao mês
- Empréstimo com garantia de imóvel: 0,89% a 1,5% ao mês
Vantagens do empréstimo com garantia de imóvel
Taxas significativamente menores
A principal vantagem é óbvia: você paga muito menos juros. Em um empréstimo de R$ 300 mil em 180 meses, a diferença entre pagar 1,2% ao mês versus 4% ao mês representa uma economia de mais de R$ 400 mil ao longo do contrato.
Fazendo a conta: com taxa de 1,2% a.m., a parcela fica em torno de R$ 4.100 e o total pago será aproximadamente R$ 738 mil. Com taxa de 4% a.m., a parcela sobe para R$ 12.800 e o total pago ultrapassa R$ 1,15 milhão. A diferença é brutal.
Prazos longos para pagamento
Diferente do empréstimo pessoal que raramente passa de 60 meses, o crédito com garantia de imóvel pode chegar a 240 meses (20 anos). Isso permite diluir o valor em parcelas que realmente cabem no orçamento.
Um detalhe importante: prazo maior significa mais juros no total, mas parcela menor. A estratégia ideal é pegar um prazo longo para ter parcela confortável, mas fazer amortizações extraordinárias sempre que possível para reduzir o saldo devedor e economizar nos juros.
Valores altos disponíveis
Enquanto o empréstimo pessoal costuma ter limite de R$ 50 mil a R$ 100 mil, o home equity pode liberar de R$ 30 mil até R$ 25 milhões, dependendo do valor do imóvel e da política de cada instituição. Para quem precisa de capital significativo — seja para quitar dívidas, investir em um negócio ou aproveitar uma oportunidade — não há muitas alternativas no mercado.
Você continua usando o imóvel
Um medo comum é achar que vai "perder" o imóvel ao fazer a operação. Não funciona assim. Você continua morando ou alugando normalmente. Pode fazer reformas, melhorias, receber visitas, alugar por temporada — tudo como antes. A única restrição é que não pode vender enquanto durar o contrato, a menos que quite antecipadamente o saldo devedor.
Possibilidade de amortização antecipada
A maioria dos bancos permite amortização extraordinária sem multa ou com multa muito baixa. Isso significa que se você tiver um dinheiro extra — 13º salário, bônus, venda de um bem — pode antecipar parcelas e reduzir o saldo devedor, economizando nos juros futuros.
Atenção aos custos: Além dos juros, o empréstimo com garantia de imóvel envolve custos de cartório (registro da alienação), avaliação do imóvel e, em alguns casos, seguro. Esses custos variam de 1% a 3% do valor do crédito. Considere isso no seu planejamento.
Custos envolvidos na operação
Para você não ter surpresas, é importante conhecer todos os custos além da taxa de juros:
Taxa de avaliação do imóvel
O banco cobra uma taxa para enviar o engenheiro que vai avaliar o imóvel. Varia de R$ 500 a R$ 2.500, dependendo da instituição e da localização do imóvel.
Custos de cartório
O contrato precisa ser registrado na matrícula do imóvel, o que gera custos de cartório. Inclui emolumentos de registro, certidões e, em alguns estados, ITBI (embora muitas operações de home equity sejam isentas). O custo total de cartório fica geralmente entre 1% e 2% do valor do crédito.
Seguro (quando exigido)
Algumas instituições exigem seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e/ou seguro do imóvel (DFI). Esse custo é diluído nas parcelas ou cobrado à parte, variando conforme idade do tomador e valor do imóvel.
IOF
O IOF sobre operações de crédito é de 0,38% do valor total + 0,0082% ao dia. Para um empréstimo de R$ 300 mil em 180 meses, o IOF fica em torno de R$ 5.500.
Principais players do mercado em 2026
O mercado de home equity cresceu muito nos últimos anos. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), o volume de operações de crédito com garantia de imóvel cresceu mais de 30% ao ano desde 2020. Hoje, diversas instituições oferecem essa modalidade:
Bancos tradicionais
Itaú, Bradesco, Santander e Banco do Brasil oferecem a modalidade, geralmente com taxas entre 1,1% e 1,5% ao mês. Costumam exigir relacionamento prévio e têm processos mais burocráticos, mas oferecem a segurança de instituições consolidadas e a possibilidade de negociar condições para quem já é correntista.
Fintechs e bancos digitais
Creditas é hoje uma das maiores referências no segmento, tendo popularizado o home equity no Brasil. CashMe (do grupo Cyrela), Bari e Pontte também são players relevantes. Essas fintechs geralmente oferecem processos mais ágeis, menos burocracia e atendimento digital de ponta a ponta.
Bancos médios especializados
Banco Inter, Daycoval, Pan e BV também atuam forte nesse segmento. Muitas vezes têm condições específicas que podem ser vantajosas dependendo do perfil — como taxas diferenciadas para determinadas faixas de valor ou regiões.
Cooperativas de crédito
Sicredi e Sicoob também oferecem home equity, geralmente com taxas competitivas para seus cooperados. Vale a pena considerar se você já é associado.
Importante: Cada instituição tem critérios diferentes de aprovação, taxas, LTV máximo e prazos. Comparar pelo menos 3 a 5 opções antes de fechar é fundamental para garantir a melhor condição. Uma diferença de 0,2% na taxa mensal pode representar dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.
Como a CREDIOS ajuda você
Com tantas opções no mercado, como saber qual é a melhor para o seu caso? É aí que entra a CREDIOS.
Somos correspondentes bancários especializados exclusivamente em empréstimo com garantia de imóvel. Isso significa que não vendemos um produto específico de um banco — trabalhamos com mais de 15 instituições parceiras para encontrar a melhor condição para cada cliente.
Por que usar um correspondente bancário?
Quando você vai direto ao banco, está limitado às condições daquela instituição. O gerente pode até oferecer um "desconto", mas você não tem como saber se aquela é realmente a melhor taxa do mercado.
Quando você usa a CREDIOS, simulamos sua operação em múltiplos bancos simultaneamente. Conhecemos as políticas de crédito de cada um, sabemos quais têm apetite para determinados perfis, e conseguimos negociar condições que dificilmente você obteria sozinho.
O processo funciona assim:
- Você faz uma simulação no nosso simulador ou via WhatsApp
- Analisamos seu perfil — renda, imóvel, objetivo do crédito
- Negociamos com múltiplos bancos simultaneamente
- Apresentamos as melhores opções com comparativo claro de taxas, prazos e custos
- Acompanhamos todo o processo — da documentação até a liberação do crédito
Não cobramos nada do cliente. Nossa remuneração vem das instituições financeiras parceiras, como comissão pela operação. Para você, o serviço é 100% gratuito.
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Números que comprovam
Em mais de 5 anos de operação, a CREDIOS já facilitou mais de R$ 100 milhões em crédito para mais de 500 clientes. Nossa taxa de aprovação é de 90% — bem acima da média do mercado, que gira em torno de 60%.
O ticket médio das nossas operações é de R$ 500 mil, com taxas médias de 1,1% a 1,3% ao mês — consistentemente abaixo da média do mercado.
Quando faz sentido usar o empréstimo com garantia de imóvel
Nem todo mundo que pode fazer um home equity deve fazer. A modalidade faz mais sentido em situações específicas onde o custo do crédito compensa e há um objetivo claro:
Quitar dívidas mais caras
Se você tem dívidas no cartão de crédito, cheque especial ou empréstimo pessoal, trocar por um crédito com garantia de imóvel pode reduzir drasticamente o valor das parcelas e o total pago.
Exemplo real: Uma cliente nossa tinha R$ 150 mil em dívidas diversas — cartão, empréstimo pessoal, financiamento de carro. Pagava mais de R$ 12 mil por mês só de parcelas e não conseguia reduzir o saldo. Com um home equity de R$ 180 mil (que incluiu os custos da operação), a parcela caiu para R$ 2.800 em 180 meses. Sobrou fôlego no orçamento para formar reserva de emergência.
Reformar ou ampliar o imóvel
Usar o próprio imóvel como garantia para valorizá-lo é uma estratégia inteligente. Uma reforma bem planejada pode aumentar o valor de mercado em percentual maior do que o custo da obra. Além disso, você melhora sua qualidade de vida.
Investir em um negócio
Capital de giro ou investimento inicial para um negócio próprio é um dos usos mais comuns. Com taxas baixas e prazo longo, o custo do capital fica viável para a maioria dos empreendimentos. Muitos empresários usam o home equity para expandir operações, comprar equipamentos ou abrir novas unidades.
Oportunidades de investimento
Alguns clientes usam o crédito para investir em outros imóveis na planta, aplicações financeiras ou negócios com retorno superior ao custo do empréstimo. É uma estratégia de alavancagem que exige conhecimento e análise cuidadosa, mas pode ser muito rentável. Se você consegue um retorno de 1,5% ao mês em um investimento e paga 1% ao mês no empréstimo, o spread é seu.
Educação de alto valor
MBAs, especializações no exterior, cursos de alto impacto na carreira. O investimento em educação tem retorno comprovado, e financiar com taxas baixas pode fazer mais sentido do que descapitalizar.
Quando NÃO vale a pena
Transparência é um valor da CREDIOS. Por isso, precisamos falar sobre quando o empréstimo com garantia de imóvel não é a melhor escolha:
Para gastos supérfluos ou sem retorno
Viagem de férias, carro novo que você não precisa, festa de casamento luxuosa, troca de celular. Se o gasto não vai gerar retorno financeiro ou resolver um problema real, comprometer seu imóvel não faz sentido. Use outras formas de financiamento ou, melhor ainda, poupe antes de gastar.
Se a parcela compromete demais o orçamento
Mesmo com taxas baixas, se a parcela vai comprometer mais de 30% da sua renda líquida, o risco de inadimplência é alto. E inadimplência em crédito com garantia de imóvel pode significar perder o bem. Não se empolgue com o valor disponível — pegue apenas o que você consegue pagar com folga.
Imóvel como única reserva patrimonial
Se o imóvel é seu único patrimônio e você não tem reserva de emergência, pense duas vezes. Imprevistos acontecem — perda de emprego, problemas de saúde, crises econômicas —, e você precisa ter margem de segurança para absorver impactos sem colocar o bem em risco.
Dívida que pode ser renegociada com desconto
Antes de fazer um home equity para quitar dívidas, tente renegociar diretamente com os credores. Feirões de renegociação, mutirões e negociação direta podem resultar em descontos de 50%, 70% ou até 90% para pagamento à vista. Nesses casos, pode valer mais juntar um valor menor e quitar com desconto do que fazer um empréstimo novo.
Quando você não resolveu a causa do endividamento
Se o problema foi gastar mais do que ganha, trocar a dívida não resolve nada. Você vai quitar o cartão, ter limite disponível de novo e, sem mudança de comportamento, voltar a se endividar. Agora com um empréstimo de longo prazo nas costas.
O passo a passo para contratar
Se depois de avaliar você decidiu que o empréstimo com garantia de imóvel faz sentido para sua situação, o processo é relativamente simples:
1. Simulação inicial — Informe o valor do imóvel, quanto precisa e para quê. Faça sua simulação aqui. Em minutos você tem uma estimativa de valor disponível e parcela.
2. Análise de crédito — O banco avalia seu perfil: renda, histórico, comprometimento atual. Para isso, você envia documentos como holerites, extratos e declaração de IR.
3. Avaliação do imóvel — Um engenheiro credenciado visita o imóvel para determinar o valor de mercado. A visita dura cerca de 30 a 60 minutos.
4. Proposta e negociação — Com a avaliação em mãos, o banco formaliza a proposta com taxa, prazo e condições. É aqui que a CREDIOS faz a diferença, comparando propostas de múltiplas instituições.
5. Assinatura do contrato — Proposta aceita, você assina o contrato em cartório. É necessária a presença de todos os proprietários do imóvel e cônjuges.
6. Registro em cartório — O contrato é levado ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação da alienação fiduciária na matrícula.
7. Liberação do crédito — Após o registro, o valor é creditado na sua conta em até 5 dias úteis.
O processo todo leva em média 30 a 45 dias da simulação à liberação. Com a CREDIOS, conseguimos reduzir esse prazo em muitos casos, já que conhecemos os processos de cada banco e sabemos como evitar gargalos e retrabalhos.
Perguntas frequentes
Posso fazer home equity com imóvel financiado? Sim, desde que já tenha pago uma parte significativa (geralmente mais de 50%). O novo crédito quita o financiamento existente e você fica apenas com a parcela do home equity.
Imóvel rural ou comercial pode ser usado? Depende do banco. Alguns aceitam apenas imóveis urbanos residenciais; outros trabalham com comerciais e rurais, mas com condições diferentes.
Posso usar imóvel de terceiros? Sim, com autorização formal do proprietário. É comum usar imóvel de pais ou familiares como garantia.
O que acontece se eu não pagar? Após 90 dias de atraso, o banco pode iniciar o processo de execução extrajudicial. Você é notificado e tem prazo para quitar. Se não quitar, o imóvel vai a leilão.
Conclusão
O empréstimo com garantia de imóvel é, hoje, a forma mais inteligente de acessar crédito com valores altos e taxas justas no Brasil. Com a Selic elevada e o crédito tradicional cada vez mais caro, usar o patrimônio imobiliário de forma estratégica pode ser a diferença entre realizar um projeto importante ou ficar preso em dívidas impagáveis.
A chave é usar com propósito. Trocar dívida cara por dívida barata, investir em algo que gere retorno, financiar uma necessidade real. Com planejamento e consciência, o home equity é uma ferramenta poderosa.
Se você tem um imóvel e precisa de crédito, vale a pena pelo menos entender quanto pode liberar e em que condições. Faça uma simulação gratuita e veja se faz sentido para o seu caso. Nossa equipe está pronta para ajudar você a encontrar a melhor solução.
Tem dúvidas sobre empréstimo com garantia de imóvel? Entre em contato com nossa equipe ou fale conosco pelo WhatsApp. A consulta é gratuita e sem compromisso.
Escrito por
Gabriel Meirelles
CEO & Fundador da CREDIOS. Especialista em crédito imobiliário com anos de experiência ajudando clientes a conquistarem as melhores condições de empréstimo com garantia de imóvel.
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