CET: o Número que a Taxa de Vitrine Não Mostra (e Que Decide Qual Proposta É Mais Barata)

Duas propostas de home equity na mesa. A primeira anuncia 1,15% ao mês. A segunda, 1,25%. Na vitrine, a primeira parece imbatível — dez centésimos de diferença por mês soam como troco. Só que, ao fim de 15 anos de contrato, a proposta “mais barata” custa R$ 68,5 mil a mais que a outra. Não é erro de conta. É o número que a taxa de vitrine não mostra: o CET. E é ele — não a taxa de juros — que decide qual proposta é realmente mais barata.

Sou Gabriel Meirelles, CEO da Credios — consultoria especializada em empréstimo com garantia de imóvel. Comparar CET é, literalmente, parte do meu trabalho: é o que a nossa mesa faz antes de recomendar qualquer proposta a um cliente. Neste artigo, mostro o que entra nesse número, por que ele varia tanto entre bancos com taxas parecidas e a conta completa do exemplo acima — linha por linha.

Taxa de juros é o preço do dinheiro. CET é o preço do contrato

A taxa de juros nominal responde a uma pergunta só: quanto o banco cobra para emprestar o dinheiro. O CET — Custo Efetivo Total — responde à pergunta que importa: quanto custa fechar o contrato inteiro.

No crédito com garantia de imóvel, esse “contrato inteiro” tem mais linhas do que o anúncio sugere: além dos juros, entram o IOF, os seguros obrigatórios — o MIP, que cobre morte e invalidez do contratante, e o DFI, que cobre danos ao imóvel —, a tarifa de avaliação do imóvel e o registro da operação em cartório.

E aqui está o detalhe que quase ninguém usa a próprio favor: o banco é obrigado a informar o CET — em percentual ao mês e ao ano — antes de você assinar. A regra existe desde a Resolução CMN nº 3.517/2007, e o próprio Banco Central explica o conceito em bom português. Na prática, porém, o anúncio fala da taxa, o site fala da taxa, o gerente fala da taxa — e o CET fica na letra miúda do contrato. É exatamente ali que duas propostas “parecidas” se separam de verdade.

Por que propostas com taxa parecida têm CET diferente

Se todos os custos fossem tabelados, o CET seria só a taxa com imposto em cima — e comparar seria trivial. Não é o caso, por três motivos:

O seguro obrigatório não tem preço fixo. Cada banco trabalha com a própria seguradora, e cada seguradora precifica o MIP e o DFI do seu jeito. Em contratos longos e de valor alto, essa diferença pesa na parcela — é o item em que as propostas mais se distanciam.

A tarifa de avaliação varia de banco para banco. O laudo de avaliação do imóvel é cobrado por valores diferentes em cada instituição — e algumas somam tarifas de cadastro que outras não cobram.

O prazo amplifica tudo. Quanto mais longo o contrato, mais tempo esses custos ficam sendo pagos junto com o juro. Um seguro um pouco mais caro em 240 meses vira muito dinheiro.

O pano de fundo torna isso mais relevante, não menos: com a Selic a 14,25% ao ano, o mercado de crédito com garantia de imóvel pratica hoje taxas de juros entre 1,09% e 1,80% ao mês, a depender do banco e do perfil. Taxa de juros parecida, como você vai ver agora, não quer dizer CET parecido.

A conta completa: R$ 500 mil, duas propostas, R$ 68,5 mil de diferença

Um cenário típico do que aparece na nossa mesa: empresário, imóvel avaliado em R$ 1.250.000, precisa de R$ 500 mil, contrato de 180 meses na Tabela Price.

	Proposta 1	Proposta 2
Taxa de vitrine	1,15% a.m. (“a mais barata”)	1,25% a.m.
Seguros e tarifas	Mais caros	Mais baratos
CET real	1,42% a.m.	1,33% a.m.
Parcela	R$ 7.709	R$ 7.330
Total pago em 15 anos	R$ 1.387.600	R$ 1.319.100

A proposta que parecia mais cara no anúncio sai R$ 68,5 mil mais barata no total do contrato — quase R$ 380 a menos por mês, durante quinze anos. Quem olhou só a taxa de vitrine teria escolhido errado, assinado convicto de que fez um bom negócio, e nunca teria descoberto.

A mesma armadilha, em vídeo

Esse fenômeno — o número confortável da vitrine escondendo um contrato mais caro — não aparece só na taxa. Ele se repete na escolha do sistema de amortização: a parcela inicial mais suave da Tabela Price parece a opção “mais barata” no dia da assinatura, e sai mais cara no fim. Gravei um vídeo mostrando essa conta:

Como usamos o CET para negociar (e por que ele é alavanca, não só filtro)

Na Credios, quando estruturamos um caso, não comparamos taxa de vitrine entre os bancos parceiros — rodamos o CET completo de cada proposta, porque é ele que manda. E há um efeito colateral valioso nisso: quando um parceiro devolve uma proposta com CET mais baixo, esse número vira argumento de negociação nos outros bancos que também aprovaram o caso. A proposta do banco B derruba a taxa do banco A.

Isso só funciona comparando CET com CET. Comparar taxa de vitrine com taxa de vitrine não move o ponteiro — porque não é isso que está sendo negociado de verdade. É o mesmo princípio que aplicamos quando comparamos as modalidades de crédito de 2026: o que importa nunca é o número do anúncio, é o custo total de cada caminho.

O que pedir por escrito antes de assinar

Três coisas, em toda proposta — sem exceção:

1. O CET em percentual ao mês e ao ano, por escrito. Não a taxa de juros; o CET.
2. A composição do CET: quanto é juro puro, quanto é seguro, quanto é tarifa. É essa abertura que revela onde uma proposta engorda.
3. A simulação com a parcela final, com tudo embutido. Não a parcela “a partir de” — a parcela que vai debitar na sua conta.

Se o banco reluta em entregar isso com clareza antes da assinatura, trate como sinal de alerta. A lei obriga a informar — quem não mostra de bom grado está, no mínimo, contando com a sua pressa.

Simule com o CET na mesa

Cada caso tem uma composição diferente de seguro, tarifa e prazo — não dá para saber qual proposta vence sem rodar a conta para o seu caso específico. É para isso que existe consultoria especializada: rodamos o CET completo com mais de 30 bancos e instituições parceiras ao mesmo tempo, entendemos o caso a fundo e buscamos a melhor condição possível para a operação — não a melhor vitrine.

Simulador rápido

Quanto custa, de verdade, o crédito para o seu caso?

Valor do empréstimo

R$ 500.000

R$ 75.000R$ 2.000.000

Parcela mensal estimada

R$ 6.353

Sistema Price · 1,09% a.m. + IPCA · 180 meses

Quero uma proposta personalizada

Estimativa para fins didáticos. A taxa final depende do seu perfil de crédito, do imóvel e do banco escolhido. Não inclui IOF nem CET.

Perguntas frequentes sobre CET

Perguntas frequentes

O que é CET (Custo Efetivo Total)?

É o custo total de uma operação de crédito, expresso em percentual ao mês e ao ano: a taxa de juros somada a IOF, seguros obrigatórios (MIP e DFI, no caso do crédito com garantia de imóvel), tarifa de avaliação e registro em cartório. É o número que permite comparar propostas de verdade.

O banco é obrigado a informar o CET?

Sim. Desde a Resolução CMN nº 3.517/2007, toda instituição financeira deve informar o CET antes da contratação, em percentual ao mês e ao ano. Se a proposta que você recebeu não traz o CET por escrito, exija — é seu direito.

Por que o CET é sempre maior que a taxa de juros?

Porque a taxa de juros é só um dos componentes do custo. IOF, seguros e tarifas entram na conta do CET, mas não aparecem na taxa anunciada. A distância entre os dois números varia por banco — e é justamente essa distância que diferencia duas propostas com taxas parecidas.

Os seguros MIP e DFI são obrigatórios? Dá para negociar?

No crédito com garantia de imóvel, sim, são obrigatórios — o MIP cobre morte e invalidez do contratante e o DFI cobre danos físicos ao imóvel. O preço, porém, não é tabelado: varia conforme a seguradora de cada banco, a idade do contratante e o valor da operação. Por isso mesmo, o seguro é o item que mais separa o CET de propostas concorrentes.

Como comparar duas propostas de home equity na prática?

Peça o CET por escrito (ao mês e ao ano), a composição do custo e a simulação com a parcela final de cada uma — e compare esses números, não as taxas anunciadas. Se os prazos forem diferentes, compare também o total pago ao fim do contrato. Em caso de dúvida, uma consultoria especializada roda essa conta entre vários bancos ao mesmo tempo.