Crédito com Garantia de Imóvel: Como Funciona e Por Que é Vantajoso

Com o volume total de crédito com garantia de imóvel já atingindo R$ 23 bilhões até setembro de 2024, essa modalidade de empréstimo se consolida como uma das alternativas mais inteligentes para quem precisa de capital com condições especiais. O crescimento no último ano foi impressionante: de R$ 640 milhões em setembro de 2023 para R$ 1,17 bilhão em 2024, quase o dobro.

Também conhecido como home equity, o crédito com garantia de imóvel funciona de forma simples: você usa um imóvel quitado ou com baixo saldo devedor como garantia para obter um empréstimo com taxas reduzidas e prazos estendidos. Entre todas as modalidades de empréstimo disponíveis no mercado, o crédito com garantia de imóvel oferece as menores taxas de juros - perdendo apenas para o financiamento imobiliário, que tecnicamente não é um empréstimo, mas sim um financiamento específico para aquisição de imóveis. As taxas de juros aplicadas geralmente variam entre 1% e 1,5% ao mês, bem abaixo das médias de outras modalidades como crédito pessoal (5,39%) e cheque especial (7,38%), segundo dados do Banco Central.

A modalidade, extremamente popular nos Estados Unidos há décadas, chegou recentemente ao Brasil com força total. Segundo projeções da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), o crédito com garantia de imóvel deve dobrar em menos de cinco anos, impulsionado principalmente pelo Marco Legal das Garantias, aprovado em 2023.

Destaques deste artigo

• Como funciona o mecanismo de alienação fiduciária que torna o crédito mais barato
• Principais players do mercado brasileiro e suas condições
• Diferenças fundamentais entre o modelo americano e brasileiro
• Impacto do Marco Legal das Garantias nas novas possibilidades de crédito

Como Funciona o Crédito com Garantia de Imóvel

O processo é mais simples do que muitos imaginam. O home equity funciona a partir da tomada de um empréstimo oferecendo um imóvel como garantia. O bem fica em alienação fiduciária e você tem o direito de utilizar o dinheiro conseguido como crédito para qualquer finalidade.

O Mecanismo da Alienação Fiduciária

Alienação fiduciária significa "transferir algo com confiança". Isso quer dizer que o devedor passa o bem ao credor, de forma que ambos definam que o bem é a garantia de pagamento da dívida. Mas atenção: você continua morando ou usando o imóvel normalmente durante todo o período de pagamento.

Características principais:

• Valores elevados: Como no home equity você vai oferecer um imóvel como garantia para o empréstimo, os valores concedidos ao solicitante costumam ser muito maiores do que o das linhas de crédito tradicionais. Contudo, o valor do empréstimo é limitado a 60% do valor da propriedade que será alienada

• Prazos estendidos: Quem pega dinheiro emprestado por meio do home equity também consegue obter um prazo de pagamento mais longo para quitar a dívida, podendo chegar a até 35 anos, dependendo da instituição financeira que concedeu o empréstimo

• Uso livre do dinheiro: Diferentemente do financiamento imobiliário tradicional, no crédito com garantia de imóvel você pode usar o valor para qualquer finalidade: quitar dívidas, investir em negócios, fazer uma viagem ou reforma

Principais Players do Mercado Brasileiro

O mercado brasileiro de crédito com garantia de imóvel conta com diversos participantes, desde grandes bancos tradicionais até fintechs especializadas.

Instituições Bancárias Tradicionais

Entre os principais players do mercado, o Santander, por exemplo, é uma das instituições financeiras que tem focado na divulgação e distribuição do CGI. Segundo dados da Abecip, o banco possui a maior carteira entre as empresas privadas neste segmento.

A Caixa Econômica Federal, o Itaú, o Bradesco, além de organizações especializadas como a Oxy Companhia Hipotecária, a Creditas e a Ouribank também oferecem produtos de home equity para pessoa física e jurídica, com diferentes regras e taxas de juros.

Fintechs e Empresas Especializadas

O setor também conta com empresas focadas exclusivamente nessa modalidade, como a Credios, que atua como fintech especializada em intermediação e negociação de crédito com garantia de imóvel.

Como a Credios funciona:

• 🏦 Não somos um banco, mas sim uma fintech que faz a ponte entre você e mais de 15 instituições financeiras
• 🎯 Negociamos por você: Nossa expertise nos permite conseguir as melhores taxas e condições do mercado
• 📊 Simulação em múltiplos bancos: Analisamos seu perfil em mais de 15 instituições simultaneamente
• ✅ Maior taxa de aprovação: Graças à nossa experiência, garantimos as maiores chances de aprovação
• 🚀 Processo 100% digital: Resposta em até 24 horas e atendimento especializado

Condições atuais da Credios (junho/2025):

• Taxa: A partir de 1,00% ao mês + IPCA*
• Prazo: Até 240 meses
• Análise em mais de 15 bancos
• Atendimento especializado do início ao fim

*Taxas vigentes em junho de 2025 e sujeitas a alterações conforme condições de mercado

Além da Credios, outras fintechs como C6 Bank e Inter também oferecem produtos competitivos nesta modalidade, com processos cada vez mais digitalizados.

Comparação: Brasil vs Estados Unidos

O home equity é bastante popular nos Estados Unidos e em países da Europa, onde é comparável à hipoteca, mas com uma abordagem que permite ao proprietário do imóvel manter o controle sobre sua propriedade. Entretanto, existem diferenças importantes entre os modelos.

Modelo Americano

No mercado americano, o home equity está consolidado há décadas e movimenta trilhões de dólares anualmente. Nos EUA, o valor está na casa dos trilhões de dólares, demonstrando a maturidade do mercado. Segundo dados do Federal Reserve, o home equity é uma das principais fontes de crédito para famílias americanas.

Modelo Brasileiro

No Brasil, segundo a ABECIP, o valor das concessões cresceu mais de 80% nos últimos quatro anos e movimenta em torno de US$ 14 bilhões por ano. Apesar do crescimento acelerado, ainda há muito espaço para expansão.

Principais diferenças:

🇧🇷 Brasil:

• Garantia principal: Alienação fiduciária
• Volume anual: R$ 23 bilhões (2024)
• Taxa média: 1% a 1,5% ao mês + indexador
• Maturidade: Mercado emergente com grande potencial

🇺🇸 Estados Unidos:

• Garantia principal: Hipoteca tradicional
• Volume anual: Trilhões de dólares
• Taxa média: 3% a 7% ao ano
• Maturidade: Mercado consolidado há décadas

Enquanto nos EUA o home equity já é parte da cultura financeira há gerações, no Brasil estamos vivenciando um momento único de crescimento e democratização dessa modalidade. A grande vantagem para você é que ainda há muito espaço para condições competitivas conforme o mercado se desenvolve.

Marco Legal das Garantias: A Revolução do Setor

Com o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/23), aprovado em outubro do ano passado, os imóveis podem ser usados como garantia em múltiplos empréstimos, ampliando as possibilidades de crédito, dinamizando o mercado financeiro e aumentando sua usabilidade.

Principais Inovações

Múltiplas Operações no Mesmo Imóvel: Uma outra diferença entre o jogo e a vida real é a possibilidade de um mesmo imóvel ser utilizado como garantia para múltiplas operações de crédito. Ou seja, um imóvel no valor de R$ 500 mil, pode ser usado para obter um empréstimo de R$ 150 mil com um banco e, mais tarde, também usá-lo como garantia para um outro empréstimo de R$ 150 mil com outra instituição.

Alienação Fiduciária Sucessiva: Com a Lei nº 14.711/23, passou a ser possível o registro de alienações fiduciárias sucessivas sobre um mesmo imóvel. As alienações fiduciárias posteriores deverão ser constituídas sob condição suspensiva, tornando-se eficazes tão logo haja o cancelamento das alienações fiduciárias anteriores.

Vantagens do Crédito com Garantia de Imóvel

As instituições financeiras ponderam que além de ser uma boa oportunidade para o consumidor, esse tipo de crédito é também um bom produto para os bancos. Isso porque a taxa de inadimplência costuma ser mais baixa, o que garante o recebimento do pagamento. No último relatório divulgado pela Abecip, a taxa ficou entre 3,7% e 3% durante o ano.

Para o Tomador de Crédito

Taxas Reduzidas: A principal vantagem são os juros baixos. O crédito com garantia de imóvel possui as menores taxas entre todas as modalidades de empréstimo (perdendo apenas para financiamentos, que são produtos específicos para aquisição). Para você ter uma ideia do impacto: enquanto o cheque especial pode custar 150% ao ano, o crédito com garantia de imóvel fica entre 12% e 20% ao ano - uma economia que pode chegar a mais de 130 pontos percentuais!

Valores Elevados: Normalmente, as instituições financeiras liberam de 50% a 60% do valor do imóvel. Na prática, isso significa que se você tem um apartamento avaliado em R$ 500 mil, pode conseguir até R$ 300 mil em crédito - um valor muito superior ao que conseguiria com crédito pessoal, que geralmente fica limitado a algumas vezes sua renda mensal.

Flexibilidade de Uso: Diferente de um financiamento imobiliário, por exemplo, em que você precisa obrigatoriamente usar o dinheiro para comprar ou construir uma casa, no Empréstimo com Garantia de Imóvel você pode destinar o valor emprestado para qualquer finalidade. Quer investir em seu negócio? Fazer uma reforma? Quitar dívidas caras? Custear um MBA no exterior? Todas essas opções são possíveis.

Para as Instituições Financeiras

A garantia real reduz significativamente o risco de inadimplência, permitindo:

• Oferta de taxas mais competitivas
• Prazos mais longos
• Processo de análise mais ágil
• Maior segurança na operação

Comparação: Crédito com Garantia vs Outras Modalidades

Entender as diferenças entre as modalidades de crédito é fundamental para tomar a melhor decisão financeira. Veja como o crédito com garantia de imóvel se compara às outras opções disponíveis:

💰 Crédito com Garantia de Imóvel:

• Taxa: A partir de 1,00% a.m. + IPCA (junho/2025)*
• Prazo: Até 240 meses (20 anos)
• Valor: Até 60% do valor do imóvel
• Uso: Livre destinação - use como quiser

🏠 Financiamento Imobiliário:

• Taxa: A partir de 1,00% a.m. + TR (junho/2025)*
• Prazo: Até 420 meses (35 anos)
• Valor: Até 90% do valor do imóvel
• Uso: Apenas para compra de imóveis

💳 Crédito Pessoal:

• Taxa: Média de 5,39% ao mês (78% ao ano)
• Prazo: Até 60 meses (5 anos)
• Valor: Limitado pela sua renda
• Uso: Livre destinação

🏦 Cheque Especial:

• Taxa: Média de 7,38% ao mês (150% ao ano)
• Prazo: Rotativo (pague quando puder)
• Valor: Limitado pelo banco
• Uso: Apenas para emergências

*Importante: As taxas de financiamento imobiliário são ligeiramente menores que o home equity, mas lembre-se que financiamento só serve para comprar imóveis. Se você precisa de dinheiro para outras finalidades, o crédito com garantia de imóvel continua sendo sua melhor opção.

*Taxas vigentes em junho de 2025 e sujeitas a alterações. Para informações atualizadas, consulte nossos especialistas.

Processo de Contratação

O processo para contratar um crédito com garantia de imóvel seguiu três etapas principais:

1. Simulação e Análise Inicial

• Avaliação prévia do seu imóvel
• Análise do seu perfil de crédito
• Na Credios: Simulamos em mais de 15 bancos simultaneamente para encontrar a melhor proposta para você

2. Documentação e Vistoria

Os documentos necessários para conseguir o crédito são: comprovante de renda, documento de identificação, matrícula do imóvel e laudo de avaliação do imóvel. Para mais detalhes sobre documentação necessária para home equity, consulte nosso guia completo.

3. Formalização e Liberação

• Assinatura do contrato com a instituição financeira escolhida
• Registro em cartório (alienação fiduciária)
• Liberação do valor (geralmente em até 5 dias úteis após registro)

Tipos de Imóveis Aceitos

No empréstimo com garantia de imóvel, são aceitos como garantia imóveis que estejam em nome do tomador ou de terceiros e que possuam um valor de mercado suficiente para garantir o valor do empréstimo solicitado.

Imóveis Aceitos

• Residenciais (casas e apartamentos)
• Comerciais
• Terrenos urbanos em condomínio fechado
• Imóveis novos ou usados
• Propriedades em reforma não estrutural

Imóveis Não Aceitos

• Terrenos rurais
• Imóveis em área de risco
• Propriedades com restrições no registro
• Imóveis em processo de inventário
• Construções em madeira ou pré-fabricadas

Cuidados e Considerações Importantes

Planejamento Financeiro

É fundamental ter um planejamento sólido antes de contratar qualquer modalidade de crédito. Como envolve a garantia de um imóvel, exige planejamento e responsabilidade para evitar inadimplência e risco de perda do bem.

Análise de Capacidade de Pagamento

• Avalie sua renda atual e projeções futuras
• Considere uma margem de segurança para imprevistos
• Compare as condições oferecidas por diferentes instituições

Due Diligence da Instituição

• Verifique a reputação da empresa
• Analise as condições contratuais detalhadamente
• Confirme a transparência nas taxas e custos

Próximos Passos

1. Faça uma simulação gratuita: Na Credios, simulamos seu perfil em mais de 15 bancos para encontrar as melhores condições
2. Organize a documentação: Prepare todos os documentos necessários (temos uma checklist completa)
3. Compare ofertas: Nossa equipe apresenta as melhores propostas negociadas para você
4. Escolha a melhor opção: Consideramos não apenas a taxa, mas todo o pacote de serviços
5. Formalize a operação: Acompanhamos você durante todo o processo até a liberação

Conclusão

O CGI se apresenta como uma alternativa estratégica para alavancar projetos, especialmente diante das dificuldades de acesso ao crédito no Brasil, tanto para pessoas físicas quanto para pequenos e médios negócios.

Com o Marco Legal das Garantias abrindo novas possibilidades e o mercado em franca expansão, o crédito com garantia de imóvel representa uma oportunidade única para quem possui um imóvel e precisa de capital para realizar seus projetos.

É importante lembrar que o crédito com garantia de imóvel oferece as menores taxas de juros entre todas as modalidades de empréstimo disponíveis no mercado brasileiro, perdendo apenas para financiamentos imobiliários, que são produtos específicos para aquisição de imóveis, não empréstimos livres.

A Credios se destaca no mercado como fintech especializada em intermediação de crédito com garantia de imóvel. Não somos um banco, mas sim sua parceira estratégica na negociação com mais de 15 instituições financeiras. Nossa expertise nos permite conseguir as melhores taxas e condições do mercado, além de garantir as maiores taxas de aprovação. Com mais de 500 clientes atendidos e R$ 200 milhões liberados, nossa experiência garante segurança e agilidade em toda a operação.

---

Transforme seu imóvel em capital de giro inteligente Simule agora na Credios